Ông Nguyễn Văn A thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai (đã có hợp đồng mua bán hợp lệ, biên bản giao nhà hợp lệ) tiền mua căn hộ là tài sản riêng của ông A. Hiện tại, ông A có thể thế chấp căn hộ này để bảo lãnh cho con của ông mua nhà tại doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản có được không?

                                       

(Hình ảnh chỉ có tính chất minh họa, nguồn: Internet)

Theo quy định tại Điều 362 Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS 2005) thì hợp đồng bảo lãnh phải được lập thành văn bản và phải có công chứng, chức thực trong trường hợp pháp luật có quy định. Như vậy, trong trường hợp này vì ông A muốn bảo lãnh cho con ông nên phải lập hợp đồng bảo lãnh. Mặt khác theo quy định tại Điều 320 BLDS 2005 thì "Vật dùng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch. Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai" và theo Khoản 2, Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì tài sản hình thành trong tương

lai có thể bao gồm: "Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; hoặc Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật...."

 

Từ những tình tiết trên có thể thấy, ông A dùng tài sản cá nhân của chính mình để mua căn hộ hình thành trong tương lai nên đây là tài sản thuộc quyền sở hữu của ông - bên bảo đảm, do đó căn hộ hình thành trong tương lai này có thể trở thành vật dùng để bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, ông có thể thế chấp căn nhà trên được hay không còn phụ thuộc vào việc căn hộ của ông có phải là đối tượng được thế chấp hay không; cụ thể để được thế chấp căn hộ trên thì phải đáp ứng được các điều kiện sau:

- Thứ nhất, căn hộ của ông mua phải là nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (Khoản 1, Điều 2 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP NGÀY 23/6/2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hàng Luật Nhà ở). Cụ thể theo quy định tại Điều 5 Thông tư liên tịch số 01/2014/TT-BXD thì nhà ở hình thành trong tương lai để được thế chấp chỉ có thể là căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

- Thứ hai, căn hộ này phải đáp ứng được các điều kiện khác quy định tại Điều 6 Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT như:

+ Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

- Thứ ba, việc thế chấp phải nhằm mục đích vay vốn mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. (Khoản 1, Điều 2 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT). Như vậy, từ câu chữ của quy định này có thể thấy, chủ sở hữu căn hộ sẽ không thể thể chấp căn hộ hình thành trong tương lai như một vật bảo đảm để thực hiện quyền bảo lãnh cho chủ thể khác.

KẾT LUẬN: ông A không thể thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai của mình để bảo lãnh cho con mình mua nhà tại doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản.

 NGUYỄN TIẾN LỘC

Chuyên viên pháp lý